Transcript 以房養老(鄭堯任老師-大里樂齡105.5.6).ppt

『以房養老』了沒！
-我國不動產反向抵押貸款現況與分析鄭堯任
朝陽科技大學/銀髮產業管理系
2016.5.6
yjcheng@cyut.edu.tw
0938-180830;(04)2332-3000#7831
聽演講前
我對以房養老的瞭解：
□很瞭解 □瞭解 □普通 □不太瞭解 □很不瞭解
我以後如有需要會使用以房養老：
□很同意 □同意 □不一定 □不太同意 □很不同意
什麼是『以房養老』
 簡單的說就是：用房子來養老。
 不用搬離
 將房屋抵押換養老金(分期賣屋)
 搬離或死亡後才需將房屋賣掉，
償還本息。
房屋貸款
 要買一棟500萬的房子，想跟銀行貸款400萬，
分20年按月平均攤還本金、利息。
 如果利息3%時，每月大約要還22,000的本利。
利息：１３０萬
本金：４００萬
房屋貸款
 擁有房屋的價值：
擁有價值
擁有價值
擁有價值
買房時
２０年後
以房養老-反向押抵房貸
 擁有房屋的價值：
擁有價值
擁有價值
擁有價值
申請時
１０年後
以房養老現行政策：公益型
以房養老現行政策：公益型
 以社會福利觀點出發
 以無法定繼承人的老人為對象（全台僅11人符合）
 不動產價值以不超過社會救助法中低收入戶標準
以房養老現存最大問題民眾及業者的認知不足且偏誤
 未看見以房養老的真諦：在養老金有限或不足時，
可透過以房養老，增加養老收入；不用造成子女負
擔，亦不用向子女伸手而有失尊嚴。
 民眾對以房養老的認知不足：對以房養老認知不足
，並未看見以房養老的真諦。
 民眾對以房養老的認知偏誤：因現行公益版的以房
養老政策內容過於嚴苛，加上媒體過度負面報導，
讓民眾及業者對以房養老產生偏誤的負面認知。
 當前首要之務：制度宣導，包含業者公聽會、對高
齡者的說明會，建立民眾及業者信心。
以房養老：商業型現況
(105.4月)
合作金庫－以房養老(幸福滿袋貸款)
貸款對象

年滿65歲之本國自然人。
貸款額度

依本行授信擔保品鑑估規定辦理，首次最高可貸七成。
貸款利率

最低2.23％起機動計息(貸款年限10年以上者，得前2年最低1.78%，第3年起最低
2.28%機動計息)。
貸款期限

最長30年
撥款方式

採平均法按月定額撥付。
擔保品

提供借款本人單獨所有之完整建物及其基地。
總費用年百分率

各項相關費用總金額：10,200元起。
(含開辦費5,000元；聯徵查詢費200元；律師諮詢費3至4千元；規費千分之一；代書
費另計）
「以房養老」
到底退休後每個月可以拿到多少錢？
 舉例來說，假設有位老人，他的房子經鑑價後，價值新台幣
1,600萬元，辦理30年期的「幸福滿袋」，經核准後，貸款成
數為七成，就表示：
 以房養老的額度為1,120萬元。（1,600 X 0.7=1,120）
 每個月合作金庫要支付老人約新台幣3萬1千元整。（30年 X
12=360個月）（1120萬分成360個月付，每個月約等於3萬1千
元。）
 假設利率為2.5%。第一個月老人需給付31,000 X 2.5% = 775元
的利息，而合作金庫會從月給付中直接扣除。也就是說，老
人第一個月實際拿到的金額為30,225元（31,000-775）
 隨著銀行撥付的貸款本金增加，每月需扣除的利息也會增加
，而目前「幸福滿袋」規定扣息金額上限為每月給付金額的
1/3，所以若利息金額超過上限（大約會落在10~13年間）時
，老人每月最低依然可取得約新台幣2萬600元的養老金，直
到30年期滿。
臺銀推出以房養老貸款－
「樂活人生安心貸」
 臺灣銀行為協助銀髮長者活化自有不動產，改善老年生活品質，




得以「在宅養老」並按月取得家計消費及安養所需資金，自105年
4月20日起開辦「樂活人生安心貸」貸款。有別於目前市面上商業
型「以房養老」貸款，臺灣銀行在給付金額部分，採逐年遞增模
式，依目前利率水準，扣除繳付利息後，借款人可領用金額仍可
逐年增加，滿足銀髮長者因物價上漲及年齡增長造成生活、醫療
等資金增加之需求。
臺灣銀行「樂活人生安心貸」貸款申請資格簡單，只要年滿65歲
之本國國民，提供擔保之土地及建物為本人所有(座落限該行所訂
之A區)即可申請，臺灣銀行特別針對本項貸款免核算借款人還款
能力，契約期限最長30年，在契約期限內按月撥款予借款人，讓
銀髮長者享有尊嚴及品質的老年生活。
臺灣銀行歡迎有需求之銀髮長者逕向該行各地分行洽問申請。
聯絡人：消費金融部經理周紹義 電話：（02）2349-3377
諮詢請洽：消費金融部科長李昆祺 電話：（02）2349-3333＃202
一銀以房養老「安心貸」
 第一銀行「安心貸」
方案申請資格簡單，
只要年滿65歲本國國
民，提供本人單獨持
有的土地及建物為擔
保即可申請，核貸後
將按月撥款，每月收
息金額以月領金額1/3
為上限，超過的部分
在契約到期時一併清
償即可。
華銀以房養老 最高貸八成
 華銀表示，假設提供抵押的不動產市值2,000萬元，
以最高貸款成數八成計算，可貸金額為1,600萬，若
分成30年期給付，借款人每月約有4.4萬額度可用，
平均貸款利率約2.53%；在貸款人年齡門檻部分，
根據規定，其年齡加計貸款期間不得低於95歲，以
最高貸款年限30年期計算，貸款人至少得年滿65歲
才能申請。
 最大特色為，利息依動用額度計算，未動用額度，
則不必計息，且當月未動用的額度還可累積計入至
下一個月可動用額度中，方便借款人運用調度資金
；另外，若當月應繳納利息超過每用用可動額度三
分之一，還可先行掛帳，等到貸款屆期後契約終止
後，再一次清償本金即可。
土銀：樂活養老貸款
(一) 貸款對象：年滿65歲，票、債信正常之本國自然人
(二) 擔保品：提供借款人單獨所有之房地為擔保。
(三) 貸款期間：貸款期間加計借款人年齡合計數不得低於
95，且最長以30年為限。
(四) 貸款利率：2%～2.8%
(五) 貸款額度：最高可貸7成。
(六) 撥款方式：採本金平均法按月定額撥付。
(七) 總費用年百分率：2.03％~2.83％
※詳情請洽本行各地分行，諮詢專線：0800-282-099
台企銀－「安老快活」
 公股行庫積極推動以房養老業務，臺灣企銀22日宣
布與台灣人壽合作，創業界之先，結合房貸、信託
及保險年金，申辦年齡也降至60歲，年金保證給付
25年，期間如房價下跌、或房屋毀損，風險全由臺
企銀承擔；
 台壽保表示，臺企銀推出的以房養老結合保單專案
「極有誠意」，期間屋價下跌、毀損的風險全由銀
行承擔，且借款人可繼續住在原房屋內「就地養老
」直到身故，超過25年時，每年給付金額降為原領
取金額的1％，且房貸利息若浮動超過2.5％的部分
，也可先掛帳，日後由繼承人再與銀行結算。
商業型
現況改善建議
以房養老調查：
7成聽過、近5成考慮列為退休養老方案
2016.03.03
 中信金控旗下中信銀行調查發現，有74%受訪者聽
過「以房養老」，而且有46%受訪者考慮將以此作
為退休養老方案。
 中信銀行近期針對20歲以上客戶進行線上「以房養
老」調查，調查時間自今（2016）年1月21日至2月4
日止，有效樣本1549份。結果發現50歲至69歲的受
訪者聽過「以房養老」比例最高，70歲以上受訪者
願意考慮「以房養老」的比例最多，佔59%。
以房養老：未來式
以房養老-反向押抵房貸運作
生活費
銀行
利息
長壽險理賠
保險公司
政府
長壽保險費
銀髮族
利 息&房價變動風險
(4)
銀行
(2)
生活費
抵押
政府指定
承辦機構
長壽保險費
(3)
(1)
保險公司
單一窗口
(4)
長壽險理賠
銀髮族
舉例圖示
房價500萬/
利率4%
70歲
申貸
【銀行給付：每月可貸34,000元】
實領30,000元
【每月可領2萬元】
長壽險：年金保險
80歲
銀行中止給付
【每月可領2萬元】
保險公司曝險期
90歲
保險公司
預估餘命
93歲去世
以房養老年金的計算
（假設７０歲開始申請：１０年期）
房價
5,000,000
房價
5,000,000
房價
5,000,000
利率
4%
利率
6%
利率
2%
以房養老年金 長壽保險費 長壽險理賠
(月)
(月)
(月)
34,000
4,000
20,000
以房養老年金 長壽保險費 長壽險理賠
(月)
(月)
(月)
31,000
4,000
20,000
以房養老年金 長壽保險費 長壽險理賠
(月)
(月)
(月)
38,000
4,000
20,000
以房養老年金的計算
（假設７０歲開始申請：１０年期）
房價
利率
5,000,000
4%
房價
利率
3,000,000
4%
房價
利率
7,000,000
4%
以房養老年金 長壽保險費 長壽險理賠
(月)
(月)
(月)
34,000
4,000
20,000
以房養老年金 長壽保險費 長壽險理賠
(月)
(月)
(月)
20,000
4,000
20,000
以房養老年金 長壽保險費 長壽險理賠
(月)
(月)
(月)
48,000
4,000
20,000
反向抵押貸款簡易試算系統
輸入項目
輸入值
出生年月日
出生年月日
性別
性別
房屋地址
房屋地址
預期初始房價
預期初始房價
當期房價
當期房價
當期放款利率
當期放款利率
預計申貸期數(月)
預計申貸期數(月)
設定保險給付(月)
設定保險給付(月)
當月實領金額：
開始試算
聽完演講後
我對以房養老的瞭解：
□很瞭解
□瞭解
□普通
□不太瞭解
□很不瞭解
我以後如有需要會使用以房養老：
□很同意
□同意 □不一定
□不太同意
□很不同意
省思：錢不夠用２（影片）